Grundstück, Neubau, Notariat:

Was kostet es, ein Haus zu bauen?

Jetzt bitte keinen Schreck kriegen – das eigene Haus ist meist die größte Anschaffung im Leben und da kommen schon einige Kosten zusammen. Sie lassen sich in vier Gruppen aufteilen:

Kosten für das Grundstück
Dazu gehören der Kaufpreis für das Grundstück, Notariatskosten, die Grundschuldbestellung, der Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer sowie ggf. eine Vermittlungsprovision für eine Maklerin oder einen Makler.

Kosten für den Hausbau
Beim Bau des Hauses zahlen Sie für: Bodenplatte oder Keller, Rohbau, Fassade, Dämmung, Dach, Fenster, Türen, Elektrik, Heizung, Sanitärinstallation, Fliesen, Treppe.

Baunebenkosten
Zu den Baunebenkosten gehört alles, was Sie für Baugenehmigung, Bodengutachten, Erschließung, Vermessung und Versicherungen zahlen.

Kosten nach dem Hausbau
Jetzt wird aus dem Bau ein Zuhause – mit Bodenbelägen, Malereiarbeiten, Carport oder Garage, Wegen, Hecken oder Zaun, Terrasse, Rasen und Beeten.

Alles in allem fallen die Kosten für ein fertiges Haus sehr unterschiedlich aus, je nach Lage, Materialauswahl etc.

Eine günstige Baufinanzierung mit niedrigem Zins und hoher Flexibilität beim Zurückzahlen ist eine der wichtigen Möglichkeiten, um beim Hausbau Kosten zu sparen. Seit einigen Jahren sind die Zinsen sehr niedrig, sodass Sie sicher ein prima Angebot finden.

Was die Steuern angeht, gibt es auch ein paar Möglichkeiten, Kosten beim Hausbau zu sparen:

Wenn eine Maklerin oder ein Makler bei der Vermittlung des Grundstücks und auch der Finanzierung hilft, lassen Sie die Rechnung einfach in zwei Teile splitten – die Makler*in-Gebühr können Sie dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Bei der Grunderwerbsteuer ist nicht viel zu machen. Davon ausgenommen sind nur Baugrundstücke, die höchstens 2.500 Euro kosten, und Grundstücke, die Sie verschenken.

Wichtig: Wenn der Bauträger (also Architekt*in oder Bauunternehmen) das Grundstück erwirbt, erhöht sich die Steuerzahlung. Das verhindern Sie, indem Sie zwei eigenständige Verträge für den Grundstückskauf und das Bauprojekt abschließen.

Beim Hausbau gehören auch einige Nebenkosten immer mit dazu, die insgesamt rund 5 bis 15% des Anschaffungspreises (Grundstückskauf plus Hausbaukosten) ausmachen:

• Gebühren für Notar*in: ca. 1,5% des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: ca. 1,5% des Kaufpreises
• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5%, abhängig vom Bundesland
• Vermittlungsprovision für Makler*in: 5,95 bis 7,14% des Kaufpreises

Diese Nebenkosten lassen sich oft nicht über die Baufinanzierung zahlen, sondern Sie machen das mit Ihrem Eigenkapital.

Berechnet wird die Grunderwerbsteuer immer prozentual vom Kaufpreis. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland:

• Baden-Württemberg: 5%
• Bayern: 3,5%
• Berlin: 6%
• Brandenburg: 6,5%
• Bremen: 5%
• Hamburg: 4,5%
• Hessen: 6%
• Mecklenburg-Vorpommern: 6%
• Niedersachsen: 5%
• Nordrhein-Westfalen: 6,5%
• Rheinland-Pfalz: 5%
• Saarland: 6,5%
• Sachsen: 3,5%
• Sachsen-Anhalt: 5%
• Schleswig-Holstein: 6,5%
• Thüringen: 6,5%

Stand: 01.08.2019

Seit 23.12.2020 gelten bei vielen Immobilienverkäufen neue Regeln, die sich aus dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ ergeben:

• Die Käuferin oder der Käufer zahlt die Vermittlungsprovision niemals allein, wenn (auch) die oder der Verkäufer/-in die Vermittlung beauftragt hat.
• Makler*innen, die mit zwei Verträgen sowohl für die verkaufende als auch für die kaufende Seite tätig sind, können eine Vergütung nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat die Maklerin mit einer Partei vereinbart, unentgeltlich für sie tätig zu sein, kann sie auch der anderen Partei keine Vergütung berechnen.
• Hat nur eine Partei den Makler beauftragt, zahlt sie die ganze Vermittlungsprovision. Vereinbarungen mit dem Ziel, die Kosten an die andere Partei weiterzureichen, sind nur wirksam, wenn die weitergereichten Kosten höchstens 50% der gesamten Provision ausmachen. Auch muss der Auftraggeber nachweisen, dass er seinen Teil gezahlt hat, bevor er von der anderen Partei deren Anteil verlangen kann.

Diese Regelung gilt nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen und nur, wenn die Käufer*innen nicht gewerblich, sondern als Privatpersonen handeln. Aufträge an Makler*innen müssen immer schriftlich erfolgen, z.B. als E-Mail.

Hier eine beispielhafte Rechnung für die Kosten eines Hausbaus im schönen Hamburg:

Macht 1.308.670 € insgesamt. Das sind Durchschnittswerte für die Grundstücks- und Bauwertkosten eines Einfamilienhauses mit 150 m² in Hamburg in 2020.

Hier eine beispielhafte Rechnung für die Kosten eines Hausbaus im schönen Bayern:

Macht 938.025 € insgesamt. Das sind Durchschnittswerte für die Grundstücks- und Bauwertkosten eines Einfamilienhauses mit 150 m² in Kelheim (Bayern) in 2020.

Hier eine beispielhafte Rechnung für die Kosten eines Hausbaus im schönen Brandenburg:

Macht 803.070 € insgesamt. Das sind Durchschnittswerte für die Grundstücks- und Bauwertkosten eines Einfamilienhauses mit 150 m² in Falkensee (Brandenburg) in 2020.