Wohnimmobilienmarkt im Wandel

Der Wandel am deutschen Wohnimmobilienmarkt, oder sogar das Platzen einer Immobilienblase, wurde in den vergangenen Jahren schon häufiger vorhergesagt. Zuletzt im ersten Pandemiejahr. Nun zeichnet sich allerdings wirklich ab, dass Veränderung in der Luft liegt.

Seit dem Jahr 2003 wird unter den Banken im Euroraum in jedem Quartal eine Umfrage zum Kreditgeschäft durchgeführt. Dabei werden Banken gefragt, wie sich die Nachfrage nach Krediten von Haushalten und Unternehmen im vergangenen Quartal entwickelt hat, ob sie von einer steigenden oder sinkenden Kreditnachfrage im kommenden Quartal ausgehen, und wie die vergangene und erwartete Veränderung von Kreditvergabestandards gesehen wird. Die Ergebnisse der Umfrage lassen Rückschlüsse auf die Transmission der Geldpolitik zu und liefern Informationen für die geldpolitische Analyse.

Im Oktober wurden die Ergebnisse für das zurückliegende 3. Quartal bzw. für die Erwartungen an das 4. Quartal veröffentlicht. Insbesondere für den deutschen Wohnimmobilienmarkt deuteten die Ergebnisse an, dass Veränderung in der Luft liegt. Nachdem im 2. Quartal 2022 rund 4 Prozent der befragten deutschen Banken berichteten, dass sie einen Rückgang in der Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten verzeichnet hatten, lag der Anteil im 3. Quartal bei mehr als 70 Prozent. Unser Chart of the Week zeigt, dass hohe Zinsen, ein geringes Verbrauchervertrauen und die Tatsache, dass die Aussichten für den Häusermarkt insgesamt schlecht eingestuft werden, der Grund für diesen historischen Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilienkrediten waren. Der bisherige Höchststand von rund 44 Prozent der Banken, die von sinkender Nachfrage berichten, wurde im 1. Quartal 2008 verzeichnet. 

Ein Blick auf die Ergebnisse für die letzten drei Monate des Jahres deuten an, dass der Betonrausch tatsächlich vorüber sein dürfte. Drei Viertel der befragten deutschen Banken gehen davon aus, dass die Kreditnachfrage von Haushalten für den Hauskauf rückläufig sein wird.

Und das ist nicht weiter verwunderlich – mit dem Anstieg der Kapitalmarktzinsen sind auch die Zinsen für Immobilienkredite, und damit auch die Finanzierungskosten, deutlich gestiegen. Lagen die Hypothekenzinsen zu Beginn des Jahres noch bei etwa 1 Prozent, waren es zuletzt 3,9 Prozent. Zeitgleich stiegen auch die Hauspreise, gemessen am Hauspreisindex vom Statistischen Bundesamt, im 1. Quartal um 11,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und um 10,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr im 2. Quartal. Die Nominallöhne allerdings stiegen im ersten und zweiten Quartal dieses Jahres nur um 4 bzw. 2,9 Prozent. Hinzu kommt die hohe Inflation, aufgrund welcher die Löhne real sogar um 1,8 bzw. 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr sanken. All diese Faktoren sorgen dafür, dass die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien zusehends weiter fällt – dementsprechend können sich auch immer weniger Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen.

Doch auf die sinkende Nachfrage dürfte auch eine Preiskorrektur am Immobilienmarkt folgen. War die große Nachfrage bei zeitgleich limitiertem Angebot in den vergangenen Jahren ein Treiber für die Wohnimmobilienpreise, so dürfte das Nachlassen ebendieser nun dazu führen, dass Verkäufer ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren müssen. In Teilen Deutschlands hat das bereits dazu geführt, dass die Hauspreise gesunken sind, doch wir erwarten für den deutschen Wohnimmobilienmarkt insgesamt eine deutliche Korrektur, die spätestens im vierten Quartal einsetzen und zu einem Preisrückgang von knapp 5 Prozent im nächsten Jahr führen wird.

Eine nachlassende Kreditnachfrage und sinkende Kaufkraft der Verbraucher sprechen dafür, dass der Wandel am Wohnimmobilienmarkt bereits begonnen hat – wir erwarten allerdings eher eine deutliche Korrektur als einen echten Einbruch der Immobilienpreise. Außer einigen Träumen vom Eigenheim werden wir also vermutlich nicht so viel platzen sehen.