Mehr Wohnungen? Das wird schwierig…

Mit einer unerfreulichen Nachricht wartete kürzlich das Statistische Bundesamt auf: Nur noch knapp 1,7 Millionen Quadratmeter Wohnfläche in neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden im Juni 2023 genehmigt. Das ist so wenig wie seit zehn Jahren nicht mehr – niedriger lag der Wert zuletzt im Januar 2013. Die Anzahl der Wohnungen beläuft sich dabei auf 16.723. Für das erklärte Ziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr, die beispielsweise auch der Mieterbund bereits seit Jahren fordert, wäre rund das Doppelte erforderlich – und hinzu kommt noch, dass nicht alle genehmigten Bauvorhaben auch zur Umsetzung gelangen.

Unser Chart der Woche zeigt im März 2021 noch einen Ausreißer bei den Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser. Damals lief das Baukindergeld aus, was kurz vor Fristende dieser Fördermaßnahme noch für zahlreiche Bauanträge sorgte. Seitdem kennt der Trend nur noch eine Richtung: abwärts.

Unser Chart zeigt außerdem zwei der Ursachen für den Rückgang der Bauvorhaben. Die Baukosten für Wohnhäuser im konventionellen Hochbau und die Preise für Fertighäuser waren während der 2010er Jahre noch in überschaubarem Tempo gestiegen. Ab Mitte 2020, also noch lange bevor die Verbraucherpreise auf breiter Front dramatisch zu steigen begannen, legten beide Indizes aber bereits deutlich zu – um 25 Prozent stiegen die konventionellen Baukosten zwischen dem 3. Quartal 2020 und dem ersten Quartal 2023, um 37 Prozent die Fertighauspreise.

Und ausgerechnet das Mittel, mit dem die Europäische Zentralbank die Inflation bekämpfen will, wirkt hier in die gleiche Richtung wie die Preissteigerungen: Steigende Zinsen verteuern die Finanzierung und machen Kaufen oder Bauen zunehmend unattraktiv. Mit dem Einsetzen der EZB-Leitzinserhöhungen Mitte 2022 beschleunigte sich der Rückgang der Bauvorhaben weiter.

Bei einem Leitzinssatz von nun 4,5 Prozent dürfte bei der EZB zunächst einmal das Ende des Zinserhöhungszyklus erreicht sein, auch wenn ein definitives Statement in dieser Richtung wie erwartet ausblieb. Wie lange es noch dauert, bis sinkende Zinsen wieder zu besseren Finanzierungsbedingungen führen, steht aber in den Sternen. Das hehre Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr dürfte auf absehbare Zeit wohl kaum erreicht werden, wenn nicht die öffentliche Hand eingreift und auch für den Privatsektor unrentable Bauprojekte umsetzt.