Baufinanzierung: Das müssen Sie wissen
Schritt für Schritt zum eigenen Zuhause
Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung ist für viele Menschen ein großes Lebensziel. Doch bevor es an den Bau oder Kauf der Immobilie geht, ist die Kostenfrage zu klären. Eine Baufinanzierung ist ein komplexes Thema, bei dem viele Aspekte zu berücksichtigen sind. Fragen türmen sich auf: Wie finanziere ich das alles? Was muss ich erfüllen, um ein Darlehen genehmigt zu bekommen und was passiert, wenn der Bankkredit genehmigt ist?
Von der ersten Planung über die Beantragung eines Darlehens bis hin zur Auszahlung und Rückzahlung – jeder Schritt ist entscheidend für den Erfolg des Vorhabens. „Für eine eigene Immobilie muss man kein Millionär sein, aber das Finanzierungskonzept sollte passen“, sagt Peter Schwickert, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiger Kredit, mit dem der Erwerb, der Bau oder die Modernisierung einer Immobilie finanziert wird. Im Prinzip kann jede Person eine Baufinanzierung beantragen, die ausreichende Einkommensnachweise und, je nach Bank, einen bestimmten Eigenkapitalanteil vorweisen kann.
Welche Arten von Baufinanzierungen gibt es?
Die Bandbreite an Finanzierungsmodellen ist groß und kann anfangs überwältigend wirken. Hier ein Überblick über die wichtigsten Optionen:
- Annuitätendarlehen: Dies ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Dabei zahlen Sie über die gesamte Laufzeit gleichbleibende monatliche Raten, bestehend aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit fortschreitender Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
- Volltilgerdarlehen: Bei diesem Modell wird der Kredit innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurückgezahlt. Dies bietet maximale Planungssicherheit, da die Immobilie am Ende der Laufzeit schuldenfrei ist.
- Bauspardarlehen: Ein Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit einem anschließenden, relativ zinsgünstigen Darlehen. Diese Finanzierungsform eignet sich besonders gut als Ergänzung zu einem klassischen Bankdarlehen oder für spätere Modernisierungen.
Voraussetzungen für eine Baufinanzierung
Banken und Kreditinstitute nehmen Ihre finanzielle Situation genau unter die Lupe, bevor sie eine Finanzierungszusage geben. Ein entscheidender Faktor ist die Bonität, also Ihre Kreditwürdigkeit. Kreditgebende wollen sicherstellen, dass Sie in der Lage sind, das Darlehen samt Zinsen und Tilgung zurückzuzahlen. Dazu analysieren sie Ihr Einkommen, Ihre berufliche Stabilität und Ihre bisherigen finanziellen Verpflichtungen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Eigenkapital. Dieses stellt einen zentralen Baustein der Baufinanzierung dar. Dabei gilt der Grundsatz: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser sind in der Regel die Konditionen. Idealerweise bringen Sie mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten des Baudarlehens aus eigenen Mitteln ein.
Wichtigste Voraussetzung ist ein gutes und sicheres Einkommen. „Viele Banken raten, dass die Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als 40 Prozent des Nettoeinkommens“, heißt es bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (NRW). Die übrigen 60 Prozent seien notwendig für die Lebenshaltung, kleinere gelegentliche Reparaturen und Neuanschaffungen eingeschlossen.
Schritt für Schritt zur Finanzierung: „Wie viel Haus kann ich mir leisten“
Zunächst sollten Sie sich einen Überblick über Ihre finanzielle Situation verschaffen. Dazu gehört die Ermittlung Ihres monatlichen Einkommens, Ihrer Ausgaben und Ihres verfügbaren Eigenkapitals. Ein realistisches Budget ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie die monatlichen Raten aufbringen können.
Anschließend sollten Sie verschiedene Kreditangebote vergleichen, um die besten Konditionen zu finden. Dabei spielen nicht nur die Zinsen eine Rolle, sondern die Gesamtkosten des Darlehens. Achten Sie auf den effektiven Jahreszins, die Laufzeit und die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten.
Wenn Sie ein passendes Angebot gefunden haben, reichen Sie die erforderlichen Unterlagen bei der Bank ein. Dazu gehören:
- Einkommensnachweise,
- Kontoauszüge,
- Bauunterlagen und
- Nachweise über Ihr Eigenkapital.
Die Bank prüft Ihre Bonität und entscheidet, ob das Darlehen genehmigt wird.
Was passiert nach der Genehmigung?
Wird Ihre Baufinanzierung genehmigt, geht es an die Details der Auszahlung und die Umsetzung Ihres Bau- oder Kaufprojekts. Im Falle eines Haus- oder Wohnungsbaus wird das Darlehen meist nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in Teilbeträgen, die sich am Baufortschritt orientieren. Häufig wird dafür ein spezielles Konto eingerichtet, das ausschließlich für die Baufinanzierung genutzt wird.
Neben der Auszahlung müssen Sie auch die anfallenden Nebenkosten im Blick behalten. Dazu gehören Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und die Eintragung ins Grundbuch. Diese Kosten, die in der Regel nicht durch das Darlehen gedeckt sind und aus Ihren eigenen Mitteln bezahlt werden müssen, können rund 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Bei Neubauten können zudem Zusatzaufwendungen anfallen, beispielsweise wenn gegen Aufpreis Sonderwünsche erfüllt werden sollen.
Rückzahlung des Darlehens: Zinsen, Tilgung und Sondertilgungen
Mit der Auszahlung des Darlehens beginnt auch die Rückzahlung. Die monatliche Rate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die Zinsen hängen von der Kreditlaufzeit, den aktuellen Marktbedingungen und Ihrer Bonität ab.
Der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Ein höherer Tilgungssatz führt dazu, dass Sie schneller schuldenfrei sind, erhöht jedoch die monatlichen Raten. Sondertilgungen sind eine wertvolle Option, um Ihre Restschuld schneller zu reduzieren. Viele Banken bieten die Möglichkeit, jährlich einen bestimmten Betrag zusätzlich zur regulären Rate einzuzahlen.
