Eigentumswohnung: So sparen Sie Steuern
Das sollten Sie wissen
Mit einer Eigentumswohnung gibt es viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Das ist vor allem der Fall, wenn der Eigentümer oder die Eigentümerin die Immobilie zur Vermietung vorgesehen hat, die Wohnung also nicht selbst nutzt.
Wichtig zu wissen: Für das Finanzamt gelten Mieteinnahmen als Einkommen. Der Fiskus zieht die absetzbaren Kosten wie etwa Zinsen und Reparaturkosten von diesen Einnahmen ab, wenn sie in der Steuererklärung angegeben sind.
Abschreibung der Anschaffung steuerlich absetzbar
Ist die Immobilie, in der die vermietete Eigentumswohnung liegt, vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden, können Sie über 50 Jahre jedes Jahr 2 % der Anschaffungskosten der Immobilie im Rahmen einer Abschreibung bei der Steuererklärung geltend machen. Wurde die Immobilie nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, lassen sich über 33 Jahre jährlich 3 % der Anschaffungskosten für die vermietete Eigentumswohnung steuerlich absetzen.
Liegt die Eigentumswohnung, die Sie vermieten, in einem neu gebauten Haus, können Sie zusätzlich zur der oben genannten linearen Abschreibung bis zu 5 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten der neuen Wohnung bei der Steuer geltend machen. „Da die Sonderabschreibung auf vier Jahre befristet ist, sind in den Anfangsjahren so maximal 28 % oder bei neu fertiggestellten Wohnungen ab 1. Januar 2023 maximal 32 % der Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten für die Wohnung absetzbar“, sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler.
Voraussetzungen für die Sonderabschreibung:
Bis zu 3.000 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen, „die gemäß Bauantrag und getätigter Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 errichtet wurden“, so Karbe-Geßler.
Bis zu 5.200 Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen, die gemäß Bauantrag und getätigter Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gebaut wurden oder werden.
Zudem ist die Bemessungsgrundlage gedeckelt:
- auf maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nach Punkt 1
- auf maximal 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nach Punkt 2
Welche Kosten der vermieteten Eigentumswohnung sonst noch absetzbar sind
Sie haben für den Kauf der Eigentumswohnung ein Darlehen aufgenommen? Dann können Sie die monatlichen Zinsen für diesen Kredit in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten angeben.
Auch Gebühren für die Kontoführung können Sie absetzen – vorausgesetzt, Sie haben dieses Konto extra für die Einnahmen und Ausgaben der vermieteten Eigentumswohnung einrichten lassen. Ebenfalls als Werbungskosten absetzbar ist für Eigentümer und Eigentümerinnen die Grundsteuer für die vermietete Eigentumswohnung. Allerdings wird diese in der Regel auf die Nebenkosten umgelegt und ist damit wieder eine Einnahme.
Weitere Kosten:
- Anzeigen und Maklergebühren – Sie suchen eine Mieterin oder einen Mieter für Ihre Eigentumswohnung? Kosten für Anzeigen und Maklergebühren sind als Werbungskosten absetzbar.
- Bürokosten – Gleiches gilt für anfallende Bürokosten wie etwa vorgedruckte Mustermietverträge, aber auch Kosten etwa für Porto oder Software.
- Nebenkosten – Als Eigentümerin oder Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung müssen Sie Nebenkosten etwa für Heizung, Wasser, Müllabfuhr & Co., die die Mietpartei als monatliche Vorauszahlung leistet, als Einnahmen angeben. Im Gegenzug zieht Ihnen der Fiskus die Nebenkosten als Werbungskosten von den Einnahmen ab.
- Instandhaltung: Die Wohnung bekommt einen neuen Anstrich oder es kommt zu einem Austausch des Durchlauferhitzers: Solche und andere Kosten im Zusammenhang mit einer Renovierung der vermieteten Eigentumswohnung, für die Sie eine Rechnung von der Handwerkerfirma bekommen, können Sie komplett von der Steuer absetzen. „Wichtig ist, die Rechnung nicht in bar zu zahlen, sondern die Rechnungssumme auf das Konto der Handwerkerfirma zu überweisen“, sagt Karbe-Geßler. Sonst erkennt das Finanzamt die Instandsetzungskosten oft nicht an.
Steuern sparen: Wenn die Eigentumswohnung selbst genutzt ist
Ist die Eigentumswohnung selbst genutzt, können Sie folgende Kosten angeben:
- Für haushaltsnahe Dienstleistungen: Wer einen Hausmeister, eine Gärtnerin oder Putzhilfen mit Arbeiten beauftragt, kann die Kosten hierfür zu 20 % und maximal 4.000 Euro im Jahr absetzen
- Für Handwerkerleistungen: „Hier sind ebenfalls 20 % der Arbeitskosten von maximal 6.000 Euro absetzbar“, so Karbe-Geßler.
Für eine energetische Sanierung: „Der Fiskus fördert Sanierungsmaßnahmen in der Eigentumswohnung, die im Jahr 2020 begonnen wurden und vor dem 1. Januar 2023 abgeschlossen sind“, sagt Karbe-Geßler. Die Voraussetzung: Die Eigentumswohnung ist nicht vermietet und steht auch nicht leer. Der Fiskus fördert etwa die Wärmedämmung von Wänden oder die Erneuerung von Fenstern. „Abzugsfähig sind bei Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierung insgesamt 20 % der Aufwendungen – von maximal 200.000 Euro (40.000 Euro Steuerabzug verteilt über drei Jahre“, sagt Karbe-Geßler.
