Eigentumswohnung – eine gute Idee?
Was Sie vor dem Kauf wissen müssen
Kaufen oder mieten? Wenn es um den nächsten Schritt in der Lebensplanung geht, ist diese Entscheidung für viele von Bedeutung. Ob aber Wohneigentum im Vergleich zu einer Mietwohnung die klügere Wahl ist, hängt von mehreren Faktoren ab: Kaufpreisen, Mietpreisen, der Zinsentwicklung und auch der eigenen finanziellen Situation.
Zudem sollten sich Kaufinteressierte fragen, was ihnen langfristig wichtig ist:
- Geht es um einen gewissen Lebensstil?
- Sollen perspektivisch Wohnkosten gespart werden?
- Soll Vermögen aufgebaut werden?
Ökonomisch betrachtet ist Eigentum nicht immer sinnvoller. Das Institut der Wirtschaft (IW) Köln und das Immobilienunternehmen Accentro haben in ihrem Wohnkostenreport für 2023 berechnet, wo kaufen und wo mieten günstiger ist. Das Ergebnis: In 127 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten sind Wohneigentümer und -eigentümerinnen gegenüber Mietenden im Vorteil. Das entspricht einem Anteil von 31,7 Prozent. Allerdings lohnte sich im Jahr zuvor der Kauf demnach noch in 328 oder 81,8 Prozent der Landkreise und Städte mehr.
Hauptgrund sind die gestiegenen Zinsen. Während im Jahr 2022 die Finanzierungskosten noch auf Niedrigzinsniveau gelegen hatten, stiegen sie danach sukzessive an und mäanderten zuletzt zwischen 3 und 4%. Auch der Standort spielt für die wirtschaftliche Seite eine wichtige Rolle. Laut dem Wohnkostenreport sind lokal große Differenzen zu beobachten: Je weiter man sich von den Zentren der Metropolen entferne, desto kleiner werde der Kostenvorteil eines Kaufes.
Kosten für einen Immobilienkauf
Sollten Sie sich zu einem Immobilienkauf entscheiden, ist es wichtig zu wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, damit Sie Ihre Berechnung auch transparent durchführen können. Sie müssen mit folgenden Aufwänden rechnen:
- Kaufpreis für die Immobilie
- Erwerbsnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchgebühren. Diese können bis zu 10% des Kaufpreises ausmachen.
- Zinsen für die Baufinanzierung
- Rücklagen für Reparaturen
- Grundsteuer
Eigentumswohnung: Definition und Vorteile
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur das Sondereigentum an der Wohnung, sondern auch einen Mitanteil am Gemeinschaftseigentum. Der Begriff des Sondereigentums wird in § 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) definiert. Demnach umfasst Sondereigentum das exklusive Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an spezifischen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, innerhalb eines bereits errichteten oder zukünftig zu errichtenden Gebäudes auf einem Grundstück.
Nebenkosten und laufende Ausgaben
Eine Eigentumswohnung bringt neben dem Kaufpreis auch laufende Kosten mit sich. Zu den regelmäßigen Nebenkosten gehören:
- Betriebskosten: Diese umfassen Kosten für Heizung, Warmwasser, Abwasser, Strom, Müllabfuhr, Hausmeisterdienste, Schornsteinfeger, Gartenpflege oder Gebäudeversicherungen und auch die Grundsteuer.
- Instandhaltungsrücklage: Eigentümer und Eigentümerinnen zahlen monatlich in eine Rücklage ein, die für zukünftige Reparaturen und Renovierungen des Gemeinschaftseigentums verwendet wird.
- Verwaltungsgebühren: Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt oft durch ein externe Verwaltung, deren Kosten auf die Eigentümer und Eigentümerinnen umgelegt werden.
- Laufende Kosten des Sondereigentums für Energie, Internet, Telefon oder für zusätzliche Versicherungen: Über das Haus- oder Wohngeld werden in einer Eigentümergemeinschaft die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums erfasst.
Im Gegensatz dazu zahlen Mietende monatlich eine Miete, die neben der Kaltmiete auch die Betriebskosten umfasst. Größere Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt in der Regel der Vermieter oder die Vermieterin. Somit sind Mietende von unvorhergesehenen Kosten weitgehend geschützt.
Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie automatisch Teil der Eigentümergemeinschaft, auch als Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz: WEG, bezeichnet. Ihr Miteigentumsanteil ergibt sich dabei aus der Größe Ihres Wohneigentums im Verhältnis zum gesamten Objekt.
Begründet wird die Wohneigentümergemeinschaft in den meisten Fällen durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung (§ 8 Wohneigentumsgesetz) – ein rechtlich bindendes Dokument, das das Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufteilt. Die Rechte und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer sind in der Gemeinschaftsordnung festgelegt.
Eigentumswohnung als Kapitalanlage
Viele Käuferinnen und Käufer erwerben Immobilien nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch als Investition. Durch Vermietung können regelmäßige Einnahmen erzielt werden, und bei Wertsteigerung der Immobilie kann der Verkauf einen Gewinn bringen. Die Rendite einer Eigentumswohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Lage: Eine attraktive Lage mit guter Infrastruktur, Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen wirkt sich positiv auf die Miet- und Wertentwicklung aus.
- Zustand der Immobilie: Regelmäßige Instandhaltung und Modernisierungen (vor allem energetisch) können den Wert der Immobilie erhalten oder steigern.
- Mietpreise: Die Höhe der Mieteinnahmen ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität der Kapitalanlage. Die Miete darf dabei nicht zu niedrig, die Kosten für den Vermieter dürfen nicht zu hoch sein. Im Idealfall beträgt die Nettomietrendite 3,5 bis 4 Prozent. Diese lässt sich mit folgender Formel berechnen: (Jahresnettokaltmiete - jährliche Kosten für Rücklagen, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten) x 100 / (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) = Nettorendite.
