Elternhaus erben: Das gilt es zu beachten
Kennen Sie Ihre Rechte?
Das Erbe des Elternhauses ist für viele Menschen ein emotionaler Moment. Dabei geht es nicht nur um Eigentum und Vermögen, sondern auch um familiäre Erinnerungen. Gleichzeitig wirft das Erbe viele Fragen auf:
- Wie steht es um die Erbschaftssteuer?
- Welche Rechte haben Geschwister?
- Wie sieht es mit dem Wohnrecht aus?
1. Wer erbt das Elternhaus? – Die rechtliche Lage verstehen
Wenn Eltern versterben, geht das Vermögen in der Regel an die Erbengemeinschaft über, wenn es mehrere Kinder gibt. „Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft. Der Nachlass geht als Ganzes – ungeteilt – auf die Miterben über, er wird gemeinschaftliches Vermögen der Miterben“, erklärt Jan Bittler, Fachanwalt für Erbrecht und Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV).
Das bedeutet, dass alle Erbinnen und Erben gemeinsam über den Nachlass, beispielsweise auch das Elternhaus, entscheiden müssen. Dies kann zu Konflikten führen, insbesondere dann, wenn unterschiedliche Vorstellungen über die Zukunft der Immobilie bestehen. Wer plant, im Elternhaus zu wohnen, hat unter Umständen andere Interessen als Geschwister, die das Haus verkaufen und den Erlös aufteilen möchten.
Daher ist es ratsam, sich frühzeitig über die rechtlichen Bestimmungen und Pflichten als Erbin oder Erbe zu informieren. Gibt es ein Testament, sollte dieses umgehend eröffnet und von einem Notar oder einer Notarin geprüft werden. Falls kein Testament existiert, greift die gesetzliche Erbfolge. Hier gilt: Ehepartnerinnen und Ehepartner sowie Kinder erben vorrangig.
2. Erbschaftssteuer und Freibeträge – Wann ist das Erben steuerfrei?
Ein wichtiger Aspekt beim Erben eines Elternhauses ist die Frage nach der Erbschaftssteuer. Für nahe Verwandte wie Kinder gelten Freibeträge. Diese Freibeträge regeln, bis zu welchem Wert eine Immobilie steuerfrei vererbt werden kann. Der Freibetrag für Kinder liegt bei 400.000 Euro pro Elternteil. Liegt der Wert des geerbten Hauses darunter, fällt keine Erbschaftssteuer an.
Überschreitet der Wert der Immobilie diesen Betrag, wird auf den zusätzlichen Anteil Erbschaftssteuer fällig. Der Steuersatz richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des geerbten Vermögens.
Um zu vermeiden, dass hohe Steuern anfallen, kann es sinnvoll sein, über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken. Eine Schenkung ermöglicht es, bereits zu Lebzeiten Teile des Vermögens zu übertragen, was in vielen Fällen steuerliche Vorteile bietet, da Freibeträge alle zehn Jahre genutzt werden können.
3. Der Wert der Immobilie – Was ist das Elternhaus wert?
Um zu entscheiden, ob man das Elternhaus behalten, verkaufen oder vermieten möchte, ist es wichtig, den Wert der Immobilie zu kennen. Der Immobilienwert hängt von verschiedenen Faktoren ab: Lage, Zustand, Größe und aktuelle Marktentwicklungen spielen eine große Rolle. Eine unabhängige Einschätzung kann hier Klarheit schaffen. „Wer nur für sich wissen möchte, was seine Immobilie wert ist, braucht nicht unbedingt ein Wertgutachten, hier reicht oft schon eine fundierte Beratung vom Bausachverständigen“, heißt es beim Verband Privater Bauherren (VDP).
Ein realistischer Marktwert ist auch entscheidend, wenn es darum geht, Geschwister auszuzahlen, die keinen Anteil an der Immobilie behalten möchten. Dies kann mit finanziellen Belastungen verbunden sein. Eventuell muss dafür ein Kredit aufgenommen werden.
4. Wohnen im Elternhaus – Das Wohnrecht und seine Tücken
Für viele Erbinnen und Erben ist es eine emotionale Entscheidung, ob sie das geerbte Elternhaus selbst bewohnen möchten. Doch auch hier gibt es einiges zu beachten. In einigen Fällen haben Eltern ihren Nachkommen ein Wohnrecht im Testament eingeräumt. Das bedeutet, dass ein bestimmtes Familienmitglied das Recht hat, das Haus zu bewohnen, auch wenn es nicht die alleinige Eigentümerin oder der alleinige Eigentümer ist. Ein Wohnrecht kann auf Lebenszeit oder für eine festgelegte Dauer bestehen.
Dieses Wohnrecht kann den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie erschweren. Falls mehrere Erbinnen und Erben das Haus geerbt haben, müssen sie gemeinsam entscheiden, wie sie mit dem Wohnrecht umgehen. Einvernehmliche Lösungen sind hier der Schlüssel.
5. Die Erbengemeinschaft – Was tun, wenn man sich nicht einig ist?
Im Falle einer Erbengemeinschaft müssen alle Entscheide einstimmig gefällt werden, was oft schwierig ist, gerade bei einem Elternhaus. „Will einer der Erben darin wohnen, der andere das Haus verkaufen und der dritte die Immobilie zu einem ordentlichen Preis vermieten, haben sie ein Problem“, sagt Fachanwalt Bittler.
Eine Möglichkeit ist es, sich durch eine Mediatorin oder einen Mediator beraten zu lassen. Das kann helfen, die Interessen aller Beteiligten zu berücksichtigen und faire Lösungen zu finden. In Extremfällen bleibt als letzte Option nur die Teilungsversteigerung, bei der die Immobilie zwangsweise verkauft wird, um den Erlös unter den Erbinnen und Erben aufzuteilen. Dies ist jedoch meist der ungünstigste Weg, da der Verkaufserlös bei einer solchen Versteigerung oft deutlich unter dem Marktwert liegt.
