Erbpacht statt Grundstückskauf?

Beim Erbbaurecht geht es um das Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen oder zu kaufen. Der Bauherr oder die Bauherrin erwirbt also kein Grundstück und spart so zunächst einmal viel Geld. Stattdessen pachtet er oder sie langfristig Grund und Boden vom Eigentümer – und zwar über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten bis zu 99 Jahren. Hierüber schließen beide Seiten einen Erbbaurechtsvertrag, der notariell besiegelt wird.

Das vereinbarte Erbbaurecht ist im Grundbuch einzutragen. Dies erfolgt beim Grundbuchamt, also dem zuständigen Amtsgericht. Das Grundbuchamt legt ein besonderes Grundbuchblatt als Erbbaugrundbuch an.

In diesem Erbbaugrundbuch stehen genau wie im Grundstücksgrundbuch folgende Angaben:

• das belastete Grundstück
• der jeweilige Eigentümer oder die jeweilige Eigentümer*innen
• das Erbbaurecht und seine Dauer
• der Erbbauberechtigte und
• der Erbbauzins.

Übrigens: Einzelheiten zur Erbpacht sind im Erbbaurechtsgesetz nachzulesen.

Der Bauherr oder die Bauherrin steht in der Pflicht, pro Jahr einen sogenannten Erbpachtzins beziehungsweise Erbbauzins zu zahlen. „Üblich sind pro Jahr 4 bis 5% des aktuellen Grundstückswerts“, sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Mitunter bekommen kinderreiche Familien günstigere Konditionen.

Die Jahre ziehen ins Land. Geht in dieser Zeit der Verkehrswert des Grundstücks nach oben, dann steigt auch der Pachtzins. Das ist zumeist im Erbbaurechtsvertrag geregelt. Eine Anhebung darf frühestens alle drei Jahre erfolgen. Kalkulieren Sie die Sache gut durch und prüfen Sie, ob sich ein Erbpachtgrundstück auf lange Sicht bezahlt macht. Unter dem Strich ist der Kauf des Grundstücks günstiger, wenn neben genügend Eigenkapital auch das Baugeld zinsgünstig ist. Das allerdings ändert sich gerade.

Petra Uertz zufolge stehen heutzutage nur etwa 5% aller Wohnimmobilien in Deutschland auf Erbbaugrundstücken. Oft sind es

• Kommunen,
• Stiftungen
• oder Kirchen,

die ein Grundstück verpachten, mitunter auch Industrieunternehmen oder Privatpersonen. Ist die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ausgelaufen, fällt das Grundstück an den Eigentümer oder die Eigentümerin zurück. Für das Haus müssen sie der Person, die das Haus einst gebaut hat,  beziehungsweise deren Nachkommen eine angemessene Entschädigung zahlen.

Tipp: Sorgen Sie für eine klare Vereinbarung über die Entschädigung im Erbbaurechtsvertrag. Empfehlenswert ist laut Uertz etwa, zwei Drittel des Hauswerts zu vereinbaren. Endet die Vertragslaufzeit, ist in jedem Fall der dann aktuelle Verkehrswert angesetzt, das heißt: Berechnungsgrundlage ist der Zustand des Gebäudes zum Ende der Erbpacht.

Neben der Eigennutzung sind bei der Erbpacht drei Optionen denkbar. Hausbesitzer*innen können ihre Wohnimmobilie

• vermieten.
• verkaufen. „Das ist allerdings nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer möglich“, erklärt Uertz.
• vererben.

Einen Erbbaurechtsvertrag vor Ende der Vertragslaufzeit zu kündigen ist nur in Ausnahmefällen möglich. Es gibt den sogenannten Heimfall – er ist mit einer Kündigung vergleichbar. Im Erbbaurechtsvertrag sind in aller Regel die Gründe aufgeführt, bei denen der Eigentümer oder die Eigentümerin berechtigt ist, das Grundstück vorzeitig zurückzufordern. Mögliche Gründe für einen Heimfall sind beispielsweise, dass Hausbesitzer*innen

• zwei Jahre mit der Zahlung des vereinbarten Pachtzinses im Verzug sind.
• einen Insolvenzvertrag über ihr Vermögen gestellt haben.
• ihre Immobilie verwahrlosen lassen.

Wenn Sie einen Erbbaurechtsvertrag abschließen, sollten sie auf Folgendes achten:

• Lange Vertragslaufzeit: Vereinbaren Sie eine lange Vertragslaufzeit, sonst laufen Sie Gefahr, dass der Vertrag zu Ihren Lebzeiten ausläuft. Dann bliebe Ihnen womöglich nichts anderes übrig, als einen neuen Vertrag mit gegebenenfalls deutlich höheren Zinszahlungen abzuschließen.
• Vorverkaufsrechte sichern: Normalerweise gestehen sich bei der Erbpacht Grundstückseigentümer*innen wie Hausbesitzer*innen gegenseitig Vorverkaufsrechte zu. Hausbesitzer*innen haben keinerlei Einfluss auf den Preis oder sonstige Konditionen, wenn ihnen der Grundstücksbesitzer seinen Boden zum Kauf anbietet. „Hier gelten die allgemeinen Regeln von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick“, betont Uertz. Sinnvoll wäre, durch einen öffentlich bestellten Gutachter den Marktpreis zu ermitteln.
• Recht auf Verlängerung: Das gibt es nur, wenn es im Erbbaurechtsvertrag expliziert vereinbart ist.