Immobilienübertragung ab 2023
Was Sie in Sachen Steuern wissen sollten
Sie erben eine Immobilie oder bekommen sie geschenkt? Dann fällt in der Regel Erbschaft- oder Schenkungsteuer an. Ab 2023 dürfte die Steuerlast durch Änderungen im Bewertungsgesetz höher ausfallen. Der Grund: Der Wert vieler Immobilien ändert sich aufgrund veränderter Bewertungsverfahren. „Der Gesetzgeber setzt jetzt bereits länger zurückliegende verfassungsgerichtliche Vorgaben um“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Das soll die Wertermittlung bei Immobilien deutschlandweit vereinheitlichen und es somit ermöglichen, die Werte marktgerechter zu ermitteln.
Gut zu wissen: Die Neuregelungen sind im Jahressteuergesetz enthalten, für das Bundestag und Bundesrat im Dezember 2022 grünes Licht gegeben haben. Grundlage ist die sogenannte Immobilienwertermittlungsverordnung. Im Sommer 2021 hat das damals zuständige Bundesinnenministerium sie geändert. Diese Änderung wurde nun im Jahressteuergesetz für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Immobilien umgesetzt.
Weil durch die Änderungen in den Bewertungsverfahren viele Immobilienwerte steigen, erhöht sich im Zuge der Immobilienübertragung auch die Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer. Denn: Der Wert einer Immobilie dient als Bemessungsgrundlage für die Abgaben. Die steuerlichen Freibeträge bleiben jedoch unverändert.
So sehen die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer aus
Steuerlicher Freibetrag heißt: Erst wenn der Immobilienwert der Erbschaft oder Schenkung eine bestimmte Höhe überschreitet, fallen überhaupt Steuern an. Je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist, desto höher ist der Freibetrag.
- 500.000 Euro: So viel können Ehepartner sich gegenseitig vererben, ohne dass Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer fällig wird.
- 400.000 Euro: Kinder können diesen Betrag steuerfrei erhalten, und zwar einmal von jedem Elternteil.
- 200.000 Euro: Diesen Betrag können Großeltern ihren Enkelkindern überlassen, ohne dass der Fiskus zugreift.
- 20.000 Euro: Geschwistern, Nichten, Neffen und Lebensgefährt*innen steht dieser steuerliche Freibetrag zu.
Übrigens: Bei Schenkungen können Sie diese Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausschöpfen.
Was sich bei der Wertermittlung bei Schenkung und Vererbung konkret ändert
Um eine Immobilie steuerlich zu bewerten, gibt es drei Verfahren. Da ist zum einen das Vergleichswertverfahren – hier bleibt alles beim Alten. Zum anderen gibt es das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren – bei diesen beiden Verfahren ändert sich etwas.
- Sachwertverfahren: Hier ändert sich der sogenannte Sachwertfaktor. Dabei handelt es sich um eine Kennzahl, die den baulichen Wert einer Immobilie an Verkaufserlöse angleicht, die sich in der jeweiligen Region tatsächlich erzielen lassen. Das betrifft vor allem Einfamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen.
- Ertragswertverfahren: Hier erfolgt eine Anpassung des sogenannten Liegenschaftszinses – in etwa eine Prognose für die Wertentwicklung einer Immobilie am jeweiligen Standort – und den abziehbaren Bewirtschaftungskosten. Zu letzteren zählen etwa Instandhaltungskosten. Das betrifft vor allem vermietete Immobilien. Zudem gibt es künftig einen neuen Regionalfaktor, der Differenzen zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau einer zu bewertenden Immobilie abbildet.
Neu ist ebenfalls, dass sich die Gesamtnutzungsdauer für Gebäudearten wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohneigentum von 70 auf 80 Jahre erhöht. Auch das führt zu höheren Immobilienbewertungen.
Was Eigentümer*innen und Bedachte in Sachen Immobilienübertragung jetzt wissen müssen
Die Änderungen bei den Bewertungsverfahren haben nicht in jedem Fall zur Folge, dass Erb*innen und Beschenkte ab 2023 im Zuge einer Immobilienübertragung Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen müssen. „Werden die persönlichen Freibeträge auch nach der neuen Bewertung nicht überschritten, haben die Änderungen keine Auswirkung“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer.
Wichtig zu wissen: Betroffenen bleibt die Option, eine Immobilie nach dem unveränderten Vergleichswertverfahren bewerten zulassen. Bei diesem Verfahren leitet sich der Wert eines Grundstücks aus Verkehrswerten ab, die örtlich zuständige Gutachterausschüsse aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ermittelt haben. Das geht laut Kalina-Kerschbaum aber ausschließlich für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Allerdings: „Das Vergleichswertverfahren kann nur dann angewendet werden, wenn auch entsprechende Daten vorliegen.“
Bestehen bleibt zudem die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie mittels Gutachten nachzuweisen. Sachverständige oder ein Gutachterausschuss könnten dann niedrigere Verkehrswerte feststellen. Allerdings sehen Finanzämter dies zunehmend kritisch.
