Immobilienübertragung und Steuern

Weil durch die Änderungen in den Bewertungsverfahren viele Immobilienwerte gestiegen sind, erhöhen sich im Zuge der Immobilienübertragung auch Erbschaftsteuer beziehungsweise Schenkungsteuer. Denn: Der Wert einer Immobilie dient als Bemessungsgrundlage für die Abgaben.

Allerdings sind die steuerlichen Freibeträge seit 15 Jahren unverändert, wie Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland sagt. Dies führe „in Kombination mit den weiterhin hohen Immobilienwerten zu zunehmend steigenden erbschaft- und schenkungssteuerlichen Belastungen“.

• Hinweis: Für alle, die Immobilien besitzen, ist laut Barent eine vorausschauende Nachfolgeplanung noch wichtiger geworden. Denkbar ist etwa eine schrittweise Schenkung im steuerlichen Freibetragsbereich.

Steuerlicher Freibetrag heißt: Erst wenn der Immobilienwert der Erbschaft oder Schenkung eine bestimmte Höhe überschreitet, fallen überhaupt Steuern an. Je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist, desto höher ist der Freibetrag.

Aktuell gelten diese Grenzen:

• 500.000 Euro: So viel können Eheleute sich untereinander vererben, ohne dass Erbschafts- oder Schenkungsteuer anfällt.
• 400.000 Euro: Kinder können diesen Betrag steuerfrei erhalten, und zwar von jedem Elternteil.
• 200.000 Euro: Diesen Betrag können Großeltern ihren Enkelkindern überlassen, ohne dass der Fiskus zugreift.
• 20.000 Euro: Geschwistern, Nichten, Neffen und Lebensgefährtinnen wie Lebensgefährten steht dieser steuerliche Freibetrag zu.

Wichtig: Bei Schenkungen können Sie diese Freibeträge alle zehn Jahre neu ausschöpfen.

Um eine Immobilie steuerlich zu bewerten, gibt es drei Verfahren. Da ist zum einen das Vergleichswertverfahren – hierbei hatte es im Zuge des Jahressteuergesetzes 2022 keine Neuigkeiten gegeben.

Änderungen gab es indes bei diesen beiden Verfahren:

• Sachwertverfahren: Hier änderte sich der sogenannte Sachwertfaktor. Dabei handelt es sich um eine Kennzahl, die den baulichen Wert einer Immobilie an Verkaufserlöse angleicht, die sich in der jeweiligen Region tatsächlich erzielen lassen. Das betrifft vor allem Einfamilienhäuser und selbst genutzte Eigentumswohnungen.
• Ertragswertverfahren: Hier erfolgte eine Anpassung des sogenannten Liegenschaftzinses – in etwa eine Prognose für die Wertentwicklung einer Immobilie am jeweiligen Standort – und der abziehbaren Bewirtschaftungskosten. Zu letzten zählen etwa Instandhaltungskosten. Das betrifft vor allem vermietete Immobilien. Zudem gibt es seit 2023 einen neuen Regionalfaktor, der Differenzen zwischen dem bundesdurchschnittlichen und dem regionalen Baukostenniveau einer zu bewertenden Immobilie abbildet.

Außerdem erhöhte sich die Gesamtnutzungsdauer für Gebäudearten wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohneigentum von 70 auf 80 Jahre. Auch das führt bei der Wertermittlung von Immobilien zu höheren Immobilienwerten.

Erbinnen und Erben sowie Beschenkte müssen im Zuge einer Immobilienübertragung nicht in jedem Fall Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen. Werden die persönlichen Freibeträge nicht überschritten, haben die seit 2023 geltenden Änderungen keine Auswirkung.

• Wichtig: Betroffenen bleibt die Option, eine Immobilie nach dem unveränderten Vergleichswertverfahren bewerten zu lassen. Bei diesem Verfahren leitet sich der Wert eines Grundstücks aus Verkehrswerten ab, die örtlich zuständige Gutachterausschüsse aus Verkäufen vergleichbarer Grundstücke ermittelt haben. Das geht laut der Bundessteuerberaterkammer aber ausschließlich für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Teileigentum. Allerdings: „Das Vergleichswertverfahren kann nur dann angewendet werden, wenn auch entsprechende Daten vorliegen“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum, Geschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer.

Bestehen bleibt ebenfalls die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie mittels Gutachten nachzuweisen. Sachverständige oder ein Gutachterausschuss könnten dann niedrigere Verkehrswerte feststellen. Allerdings sehen dies Finanzämter zunehmend kritisch.