So läuft ein Immobilienverkauf ab

Für Kaufwillige ist es wichtig, möglichst viele Informationen zur Immobilie zu erhalten, rät der Verband Wohneigentum. Diese Dokumente benötigen Sie:

• Beglaubigter Grundbuchauszug
  Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts. Nur so können Sie beweisen, dass das Haus oder die Wohnung Ihr Eigentum ist. 
• Flurkarte
  Diese bildet die genaue Lage des Grundstücks ab und beeinflusst die Immobilienbewertung. Die Karte ist beim Katasteramt oder über Online-Portale erhältlich.
• Bauakte
  Sie enthält die Baugenehmigungen sowie den Grundriss des Eigenheims.
• Energieausweis
  Einen Energieausweis dürfen nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis ausstellen. Diese finden Sie zum Beispiel über die Energieeffizienz-Expertenliste der Deutschen Energie-Agentur (dena). Oder Sie fragen bei einer Handwerks-, Ingenieur- oder Architektenkammer nach. Sie können den Ausweis auch einfach online bei McEnergieausweis beantragen. Bedenken Sie: Kaufwillige haben ein Recht darauf, rechtzeitig über die Inhalte des Ausweises informiert zu werden.
• Rechnungen
  Damit belegen Sie zum Beispiel Sanierungen und Modernisierungen.

Wer seine Immobilie finanziert hat, kann beim Verkauf alle Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. Lassen Sie sich von Ihrer Bank vorab unverbindlich berechnen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung sein wird, und kalkulieren Sie diese bei der Veräußerung mit ein.

Oft trügt der eigene Blick, was das Haus oder die Eigentumswohnung tatsächlich wert ist. „Die Preisvorstellungen liegen meist zu hoch, da der neutrale Blick auf die eigene Immobilie fehlt“, sagt Thorsten Kuchel vom Verband Privater Bauherren (VPB). Welcher Angebotspreis realistisch ist, lässt sich anhand von Kriterien wie Lage, Baujahr, Objekttyp und Fläche überschlagen. Weitere Wege:

Kostenlose Bewertungs-Apps wie ImmoWert2Go liefern Ihnen ungefähre Marktwerte.

Immobilienmarktplätze wie Scoperty zeigen ebenfalls Schätzwerte an. Eine Onlinekarte informiert zudem über die Wertentwicklung von Immobilien aus der Nachbarschaft.

Wer den exakten Wert seines Eigenheims wissen möchte, kann gegen Gebühr ein Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Dies übernehmen unabhängige Sachverständige, die sich über Berufsverbände oder die Industrie- und Handelskammern finden lassen. Tipp: Der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS) führt eine Gutachter-Datenbank.
 

Möchten Sie, dass eine Maklerin oder ein Makler Ihr Eigenheim professionell bewertet und Ihnen weitere Arbeiten wie den Verkauf abnimmt? Die ING bietet mit ihrem Kooperationspartner McMakler einen Maklerservice.

Um Käufer*innen zu finden und vor allem auch einen guten Preis für die Immobilie zu erzielen, braucht es eine gute Vermarktung. Was gehört dazu?

• Exposé
  Für ein aussagekräftiges Exposé sind gute Fotos wesentlich, so Thorsten Kuchel vom VPB. „Dabei sollten die Räume nicht zu privat aussehen, sondern ein wenig hergerichtet sein.“ Wichtig seien auch Angaben wie Baukonstruktion, Gebäudetechnik mit Alter sowie Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung.
• Home Staging
  Beim Verkauf eines Eigenheims zählt der erste Eindruck zählt. Bei Bedarf können Sie es professionell verschönern lassen. Diesen Service bieten sogenannte Home Stager an.

Eine Sanierung kurz vor dem Verkauf hält Thorsten Kuchel dagegen für „wenig hilfreich“.

Die Besichtigungen sind erfolgt, jemand möchte die Immobilie erwerben? In einen Kaufvertrag gehört alles, was Sie mit dieser Person vereinbart haben, darunter der Zeitpunkt der Übergabe. Wenn die Immobilie größere Mängel wie etwa Schimmel im Keller aufweist, sollten Sie diese ebenfalls ausdrücklich aufführen, rät Martin Thelen von der Bundesnotarkammer. „Zwar wird bei gebrauchten Immobilien in der Regel ohnehin die Gewährleistung der Verkäufer*innen ausgeschlossen. Allerdings stellt die Auflistung etwaiger Mängel sicher, dass die Käuferin oder der Käufer einem später nicht vorwerfen kann, man habe Mängel arglistig verschwiegen“, erklärt er. In diesem Fall müssten Sie trotz Gewährleistungsausschluss haften.

Der Verkauf oder Erwerb einer Immobilie ist für viele Menschen das finanziell größte und wichtigste Rechtsgeschäft in ihrem Leben. Deshalb schreibt das Gesetz bei solchen Verträgen die notarielle Mitwirkung vor. Dabei habe keine Seite ein „Recht zur Notarbestimmung“, so Thelen. „Weil aber in der Regel die Käuferin oder der Käufer die Notarkosten trägt, entspricht es der Gepflogenheit, dass diese Person die Notarin oder den Notar auswählen darf.“ Letztlich müssten sich beide Seiten verständigen. Adressen nennt die örtliche Notarkammer, Sie können sie aber auch online finden.