Wie teuer können Sie Ihr Haus verkaufen?

Der Wert einer Immobilie lässt sich mit einem umfassenden Verkehrswertgutachten objektiv und nachvollziehbar einschätzen. Denn dieses wird laut VPB nach rechtlichen Vorgaben erstellt.

• Was wird ermittelt: Wie bei anderen Vermögensgegenständen der gemeine Wert – also der Wert, der bei einem ordnungsgemäßen Verkauf erzielbar wäre. Dies ist laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) der sogenannte Verkehrswert (Marktwert). Dafür analysieren Fachleute unter anderem die bauliche Substanz und prüfen, ob Lasten auf dem Grundstück liegen, zum Beispiel Wohn-, Erbbau- oder Nießbrauchrechte. Dazu zählen auch Baulasten, die den Verkehrswert schmälern können.
• Wer erstellt es: Zum einen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die sich über Berufsverbände oder die Industrie- und Handelskammern finden lassen. Zum anderen können Sie sich direkt an den örtlichen Gutachterausschuss wenden. Die Genannten sind gehalten, nach der Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV – ein Gutachten zu erstellen.
• Kosten: Das Honorar ist grundsätzlich frei verhandelbar. Laut VPB richtet es sich jedoch oft nach dem Wert des Grundstücks und des Gebäudes. Es beträgt zum Beispiel bei einer 300.000 Euro teuren Immobilie rund ein Prozent, also 3.000 Euro.

Wichtig zu wissen: Das Verkehrswertgutachten ist gerichtsfest – es wird bei Erb- und Ehestreitigkeiten vor Gericht benötigt, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie festzustellen. Zudem kann es als Nachweis für das Finanzamt erforderlich sein.

Der Verkehrswert von Haus oder Wohnung lässt sich mit unterschiedlichen Verfahren feststellen. Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab:

1. Vergleichswertverfahren
   Es eignet sich besonders gut für Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ermittelt wird der Vergleichswert, der sich an Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien und Grundstücke orientiert. Dabei werden zum Beispiel Größe, regionale Lage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattung berücksichtigt.
2. Sachwertverfahren
   Es kommt vor allem bei freistehenden Ein- oder Zweifamilienhäusern zum Einsatz: Bei diesen ist, etwa aus Mangel an vergleichbaren Immobilien, das Vergleichswertverfahren nur sehr selten anwendbar. Ermittelt werden der Sachwert des Gebäudes und der Grundstückswert, der sich vor allem anhand des Bodenrichtwerts beziffern lässt.
3. Ertragswertverfahren
   Es wird vor allem für Renditeimmobilien, etwa Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien angewendet. Um ihren Wert zu ermitteln, fließen Mieteinnahmen, Restnutzungsdauer sowie die Kosten für Grund und Boden ein. Der Grundstückswert errechnet sich wie beim Sachwertverfahren anhand des Bodenrichtwertes.

Eine kostengünstigere Alternative zum Verkehrswertgutachten ist eine Kurzbewertung. Damit können Sie zum Beispiel einschätzen, ob die von der Maklerin oder dem Makler aufgerufene Summe für Ihr Eigenheim angemessen ist. Sie hilft zudem bei einer Vermögensübersicht.

• Was wird ermittelt: Der Verkehrswert nach einem der drei oben genannten Verfahren. Basierend auf einem Ortstermin werden wesentliche Merkmale der Immobilie und Grundstücksdaten stichpunktartig dargestellt.
• Wer erstellt es: Zum Beispiel Gutachter*innen, die von der Dekra oder dem TÜV zertifiziert wurden. Das können auch Makler*innen sein.
• Kosten: Zwischen 800 und 1.200 Euro.

Wichtig zu wissen: Für gerichtliche Auseinandersetzungen oder für steuerliche Zwecke ist die Kurzbewertung nicht ausreichend.

Möchten Sie eine realistische Preisspanne für den Verkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung selbst herausfinden? Das können Sie auf verschiedenen Wegen erreichen:

• Ergebnisse der örtlichen Gutachterausschüsse nutzen. Diese erhalten bei jedem Erwerb und Verkauf einer Immobilie eine Ausfertigung des Vertrags vom Notar. Alle Verträge werden analysiert, so ergibt sich eine Übersicht über Grundstückswerte, Bodenrichtwerte und Immobilienpreise. Privatpersonen erhalten die Bodenrichtwerte in der Regel für 30 bis 50 Euro, teilweise auch kostenlos.
• Den Kaufpreisfaktor anwenden. Mit seiner Hilfe können Sie den Marktpreis Ihrer vermieteten Immobilie grob einschätzen, denn er sagt aus, in wie vielen Jahren Mieteinnahmen in Höhe des Kaufpreises erzielt werden können.
• Sich auf gängigen Onlineportalen über vergleichbare Immobilien in der Nähe informieren. Allerdings sehen Sie dort nur Angebotspreise, nicht die tatsächlich gezahlten Preise.

Tipp: Die ING ermöglicht mit ihrem Kooperationspartner McMakler eine professionelle Wertermittlung Ihrer Immobilie.