So funktioniert die Indexmiete
Antworten auf wichtige Fragen
Viele Jahre lang kamen Indexmieten bei Wohnungen eher selten vor. Der Wohngeld- und Mietenbericht 2020 des Bundesbauministeriums zeigt, dass nur 10% der Mietverträge privater Vermietungen Index- oder Staffelmietklauseln enthielten. Doch mit der steigenden Inflation nimmt dieser Anteil zu: Laut Mieterverein Hamburg beinhalten schätzungsweise die Hälfte aller Neuverträge eine Indexklausel oder Staffelmiete.
Was ist ein Indexmietvertrag?
In einem Indexmietvertrag ist schriftlich vereinbart, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll (§ 557b Abs. 1 Satz 1 BGB). Maßgeblich ist hierfür der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes – ein anderer Index ist unzulässig. Eine Indexmiete kann bei Abschluss eines Mietvertrages vereinbart werden oder auch während eines Mietverhältnisses, indem der Vertrag ergänzt wird. Dieser muss genau enthalten, nach welchem Preisindex sich die Anpassung richten soll und wann Vermietende die Miete ändern dürfen.
Erhöht sich die Miete automatisch bei steigender Inflationsrate?
Nein. Anders etwa als bei der Staffelmiete, bei der sich die Parteien auf einen fest steigenden Betrag einigen, erhöht sich eine Indexmiete nicht automatisch. Die vermietende Partei kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder ganz darauf verzichten (BGH-Urteil vom 26. Mai 2021, Az. VIII ZR 42/20). Grundsätzlich gilt, dass die Miete jeweils ein Jahr lang unverändert bleiben muss (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB).
Worauf ist bei einer Mieterhöhung zu achten?
Vermietende müssen die Erhöhung schriftlich erklären (§ 557b Abs. 3 Satz 1 BGB). Dabei reicht eine E-Mail, die allerdings eine Unterschrift beziehungsweise eine qualifizierte elektronische Signatur beinhalten muss. Zudem muss im Schreiben der geänderte Preisindex und die Miete oder der erhöhte Geldbetrag stehen. Eine Zustimmung der Mietenden ist nicht nötig; diese müssen ab dem übernächsten Monat mehr zahlen.
Die Formel, um die Indexmiete zu berechnen, lautet:
Neuer Verbraucherpreisindex / alter Verbraucherpreisindex × 100 – 100 = prozentuale Indexsteigerung
Berechnet werden kann die Indexmiete mit dem Wertsicherungsrechner des Statistischen Bundesamtes oder auch dem Online-Rechner der Stiftung Warentest.
Gibt es Grenzen für eine Mieterhöhung?
Bei Indexmietverträgen greift nur bei der Ausgangsmiete eine Mietpreisbremse. Demnach darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Andernfalls erhalten Mietende den zu viel gezahlten Betrag zurück – allerdings nicht automatisch sondern erst nach Aufforderung. Indexmieten, die nach der Ausgangsmiete erhöht werden, haben keine Kappungsgrenze. Diese regelt in üblichen Mietverträgen, dass die Miete höchstens um 20% in drei Jahren steigen darf, in Städten mit Wohnungsmangel um 15%.
Was sind die Vorteile einer Indexmiete?
Der Eigentümerverband Haus & Grund erklärt, dass Indexmietverträge für beide Seiten – Vermietende und Mietende – eine bessere Planbarkeit bieten. Aus Sicht von juristischen Fachleuten sind sie weniger streitanfällig als andere Formen wie etwa nach dem Mietspiegel. Sie enthalten eine eindeutige und transparente Mietpreisregelung: Die Indexmiete sichert den Geldwert der vereinbarten Miete, indem sie bei sich ändernden Lebenshaltungskosten steigt – oder auch sinkt. Letzteres darf im Mietvertrag nicht ausgeschlossen werden. Bei niedriger Inflation – wie in den vergangenen Jahren – ist eine Indexmiete für Mietende oft günstiger als eine ortsübliche Miete.
Ein weiterer Vorzug ist, dass Indexe vom Statistischen Bundesamt erhoben werden; sie sind deshalb glaubwürdig und jederzeit überprüfbar. Für Mietende ist die Indexmiete noch in anderer Hinsicht vorteilhaft: Sie darf nicht erhöht werden, wenn eine Modernisierung wie etwa der Anbau eines Balkons oder eine Badsanierung erfolgt. Ausnahmen gibt’s allerdings, wenn Vermietende gesetzlich oder behördlich zu Modernisierungen verpflichtet sind, etwa zum Austausch der Heizungsanlage (§ 557b Abs. 2 Satz 2 BGB).
Welche Nachteile bringt eine Indexmiete?
Lange Zeit hatten Vermietende bei einem Indexmietvertrag wenig Spielraum, mehr Miete zu erhalten. Die Verbraucherpreise kletterten zum Beispiel von 2015 bis 2020 jährlich im Durchschnitt nur um 1%, während die ortsüblichen Mieten stärker in die Höhe gingen. Steigt die Inflation wie in jüngster Zeit, ist eine Indexmiete für Vermietende lukrativ – aber doppelt belastend für Mietende: Sie müssen nicht nur höhere Verbraucherpreise etwa für Lebensmittel und Energie zahlen, sondern möglicherweise auch mehr Miete. Der Deutsche Mieterbund (DMB) berichtet, dass Mieterhöhungen von 30 bis 40 Prozent auf nachgefragten Wohnungsmärkten „keine Seltenheit“ seien. Vor diesem Hintergrund fordert er gemeinsam mit der Deutschen Umwelthilfe (DUH) in einem Positionspapier, Indexmietverträge bei Neu- und Wiedervermietungen gesetzlich zu verbieten und für laufende Indexmietverträge eine Kappungsgrenze auf maximal 11% in drei Jahren festzulegen.
