Wenn der Bauträger insolvent ist

Viele Bauwillige liebäugeln mit einem Bauträger, der Immobilie und Bauplatz aus einer Hand verkauft. Er sichert mit einem Vertrag zu, ein Haus oder eine Eigentumswohnung wie vereinbart zu erstellen und nach der Fertigstellung zu übertragen. Darin fehlt es aber an Regelungen, wenn der Bauträger insolvent geht, warnt der Verband „Wohnen im Eigentum“ (WiE). Es ist daher wichtig vorzusorgen:

• Vereinbaren Sie im Vertrag eine Baufertigstellungsversicherung. Diese übernimmt laut Bund der Versicherten bei einer Insolvenz die Mehrkosten, die zum Beispiel entstehen, wenn Sie andere Unternehmen beauftragen. Diese Police muss der Bauträger abschließen, die Kosten dafür werden meist auf den Kaufpreis der Immobilie aufgeschlagen.
• Treten in der fünfjährigen Gewährleistungszeit nach Abnahme des Eigenheims ausführungsbedingte Mängel auf, muss das Bauunternehmen diese auf eigene Kosten beheben. Wird es in dieser Zeit zahlungsunfähig, bleiben Sie auf den Kosten sitzen – nicht jedoch mit einer Gewährleistungssicherheit, etwa in Form einer Versicherung oder Bankbürgschaft. Sie sollte 5% der Kaufsumme betragen, rät der Bauherren-Schutzbund (BSB). 
• Beim Bauträgermodell bleiben Bauwerk und Grundstück bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Mit einer Auflassungsvormerkung sichern Sie sich den Eigentumsübergang zu, sobald der Vertrag erfüllt ist. Sie wird bei der Vertragsunterschrift im Grundbuch eingetragen.
• Lassen Sie den Vertrag durch einen Verein oder die Verbraucherzentrale fachanwaltlich prüfen.

Der Zahlungsplan im Bauträgervertrag beinhaltet den Umfang der Abschlagszahlungen, die im Bauvertragsrecht (§ 632 BGB und § 650m BGB) geregelt sind. Nur halten sich viele Bauunternehmen nicht daran. Achten Sie daher auf Ihre Rechte:

• Machen Sie die Ihnen gesetzlich zustehende Fertigstellungssicherheit (§ 650m Abs.2 BGB) in Höhe von 5% der Gesamtsumme geltend. Diese können Sie entweder mit den ersten Abschlagszahlungen einbehalten oder der Bauträger übergibt Ihnen über die Summe eine Bankbürgschaft oder Fertigstellungssicherheit. Der Einbehalt ist dem Verband privater Bauherren (VPB) zufolge für Käuferinnen und Käufer die praktischste Lösung.
• Der Bauträger darf seine Vergütung auf maximal sieben Teilbeträge splitten, besagt § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
• Überweisen Sie Abschlagszahlungen während des Baus immer erst dann, wenn der Bauabschnitt fertig und mängelfrei ist. Sind Ihre Zahlungen höher als der Wert der bis zur Fälligkeit erbrachten Leistung, ist das zu viel gezahlte Geld bei einer Insolvenz meist weg.

Eine chaotische Baustelle, fehlende Baustoffe oder eine schwer erreichbare Bauleitung sind laut VPB oft Anzeichen, dass sich der Bauträger in finanzieller Not befindet. Zur Insolvenz kommt es, wenn dieser seine Verbindlichkeiten nicht mehr begleichen kann. „Hat das Unternehmen mehr Schulden als Vermögen und sind bestimmte weitere Voraussetzungen erfüllt, wird regelmäßig ein Insolvenzverfahren eingeleitet“, erklärt Kathrin Heerdt, Mitglied im Vorstand der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein.

Achtung: Beim Verfahren eines Schlüsselfertiganbieters, zu denen auch Bauträger gehören, dürfen Sie nicht selbst weiterbauen. Ansonsten kann der/die Insolvenzverwalter*in von Ihnen Schadenersatz verlangen und das Geld an die Gläubiger*innen verteilen.

• Stellen Sie sofort alle Zahlungen ein.
• Die Insolvenzverwaltung prüft zunächst die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bauträgers, was drei bis zehn Monate dauern kann. Lassen Sie die Baustelle in der Zeit von einer sachverständigen Person prüfen. Sie kann dem VPB zufolge beurteilen, ob die Bausubstanz bautechnisch in Ordnung ist und auch den tatsächlich geleisteten Zahlungen entspricht.
• Die Insolvenzverwaltung hat das Wahlrecht, ob das Bauvorhaben gestoppt wird oder ob sie den Bauvertrag erfüllt. Dann werden die ausstehenden Leistungen erledigt. Entscheidet sie sich aufgrund der finanziellen Lage dagegen, haben Sie ein Recht auf Schadenersatz – aber nur in Höhe der Insolvenzquote, wie Fachanwältin Kathrin Heerdt erklärt.

In den meisten Fällen lehnt die Insolvenzverwaltung die Erfüllung des Vertrages ab, weiß der BSB. Wie lässt sich das Bauprojekt dann dennoch zu Ende bringen? Ihnen bleibt der Anspruch, dass das – teilweise bebaute – Grundstück entsprechend der Auflassungsvormerkung an Sie übertragen wird. Erwerben Sie dann das Eigentum am Grundstück, können Sie den Bau von anderen Unternehmen fertigstellen lassen.