Als Privatanlegerin oder -anleger in eine Pflegeimmobilie investieren, ja oder nein?
Welche Vorteile dies hat und welche Risiken lauern
Eine Pflegeimmobilie als Investment für Privatanlegerinnen und -anleger – auf den ersten Blick hat das Charme. Schließlich ist der Bedarf an solchen Wohnobjekten hoch. Und er dürfte weiter wachsen, denn in Deutschland wohnen immer mehr ältere Menschen.
Nicht auszuschließen ist also, dass der Bedarf an Wohnungen in Pflegeheimen zunimmt. Lange Zeit standen solche Objekte im Fokus von Großinvestorinnen und -investoren. Inzwischen hat sich das geändert: Pflegeheime können wie reguläre Wohnhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln an Privatanlegerinnen und -anleger verkauft werden. Anlegerinnen und Anleger können sich somit in ein Pflegeheim einkaufen und vielleicht eines Tages etwa im Alter selbst dort einziehen.
Wie Anlegerinnen und Anlegern eine Pflegeimmobilie schmackhaft gemacht wird
Anbieterinnen und Anbieter von Pflegeimmobilien locken Privatanlegerinnen und –anleger mit diesen Versprechen:
- Sicher angelegtes Geld bei guter Rendite.
- Die Betreiberin oder der Betreiber des Pflegeheims pachtet alle Wohnungen, zahlt dafür Miete und kommt für alle Betriebskosten sowie einen Teil der Instandhaltung auf.
- Der Pachtvertrag läuft zumeist langfristig mit einer Dauer von 20 bis 25 Jahren.
Welche Vorteile das Investment haben kann
Was für ein Investment in eine Pflegeimmobilie spricht:
- Steht die Pflegeimmobilie vorübergehend leer, zahlt die Betreiberin oder der Betreiber zumeist weiter Miete.
- Der Verwaltungsaufwand für Privatanlegerin oder -anleger ist in aller Regel gering.
- Pflegeimmobilien sind im Gegensatz zu Wohn- und Gewerbeimmobilien wenig von der Konjunkturlage abhängig. Der Grund: Die Nachfrage nach Pflegeobjekten wird wegen des demografischen Wandels noch stärker steigen.
Pflegeimmobilien-Investment geht mit vielfach höheren Risiken einher
Doch was zunächst vielversprechend klingt, sollten sich Privatanlegerinnen und Privatanleger gut überlegen. „Pflegeimmobilien bringen oft vielfach höhere Risiken mit sich als etwa Eigentumswohnungen“, sagt Daniel Bauer, Vorstandsvorsitzender der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger.
Die Insolvenz der Betreiberin oder des Betreibers sieht Bauer als das größte Risiko. Dass eine neue Betreiberin oder ein neuer Betreiber gefunden wird, ist zwar wahrscheinlich – aber es kann dauern. In der Zwischenzeit hat die Anlegerin oder der Anleger Mietausfälle. „Zu bedenken ist, dass eine Pflegeimmobilie ein Spezialobjekt ist, das mal nicht so eben in ein Hotel oder dergleichen umgewidmet werden kann“, erklärt Bauer.
Weitere Risiken:
- Modernisierungsarbeiten: Wer im Besitz einer Pflegeimmobilie ist, muss damit rechnen, noch einmal Geld investieren zu müssen. Beispielsweise wenn der energetische Standard in dem Objekt niedrig ist. Weil Gemeinschaftsräume stark beansprucht werden, müssen sie unter Umständen renoviert werden.
- Instandhaltungskosten: „Nicht selten sind Instandhaltungskosten unseriös kalkuliert, weshalb wir oft von einem Kauf abgeraten haben“, sagt Daniel Bauer. Sind Instandhaltungskosten zu niedrig angesetzt, bleibt Eigentümerinnen und Eigentümern keine andere Wahl, als in naher oder ferner Zukunft kräftig nachzuzahlen.
- Standortwahl: Gibt es zum Beispiel keine Apotheken oder Aufenthaltsmöglichkeiten im Grünen, ist die Lage für Seniorinnen und Senioren sowie Pflegebedürftige unvorteilhaft. Eine einstmals gute Lage kann so unvorhersehbar ins Gegenteil rutschen.
Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten
Wer sich ungeachtet der Risiken für den Kauf einer Pflegeimmobilie entscheidet, sollte also vor allem, wie bei allen Immobilien, auf die Lage achten. Außerdem:
- Bedarf ausloten: Recherchieren Sie, ob es in der Region, in der Sie den Kauf einer Pflegeimmobilie erwägen, überhaupt einen Bedarf an Pflegeplätzen gibt. Betreiberinnen oder Betreiber haben dafür in der Regel Analysen erstellt. Fordern Sie sie an und prüfen Sie, ob Ihnen das Geschriebene plausibel erscheint.
- Sich über die Betreiberin oder den Betreiber informieren: Machen Sie sich beispielsweise übers Internet schlau, wer die Betreiberin oder der Betreiber ist. Seit wann ist er am Markt aktiv? Je länger, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass er erfolgreich wirtschaftet und über Erfahrungen verfügt.
- Kritisch sein: Lässt sich die Einrichtung aufgrund ihrer Größe effektiv betreiben? Liegt die Zahl der Plätze in dem Heim unter 100, sollten Sie skeptisch sein – das Ganze könnte für die Betreiberin oder den Betreiber wenig profitabel sein.
- Sich beraten lassen: Pflegeimmobilien finden Interessierte im Internet über diverse Portale oder ganz klassisch über eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler vor Ort. Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine Unterschrift unter einem Kaufvertrag setzen. Zum Beispiel bei einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt oder etwa auch bei der SdK Schutzgemeinschaft der Kapitalanleger.
