Steuern sparen als Hauseigentümer*in
Welche Ausgaben der Fiskus anerkennt
Die Steuererklärung empfinden viele als lästig und schieben sie deshalb vor sich her. Dabei lässt sich auf diesem Weg oft viel Geld sparen – vor allem als Hauseigentümer*in.
Wer eine Immobilie vermietet, kann einige Kosten beim Finanzamt geltend machen. Aber auch jene Hauseigentümer*innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, haben steuerliche Vorteile. Seit dem Wegfall der staatlichen Eigenheimzulage Ende 2005 bekommen Selbstnutzende von Wohneigentum allerdings einen wichtigen Steuerbonus weniger.
Selbstgenutzte Immobilie: Diese Ausgaben können Sie geltend machen
Wer in seiner Eigentumswohnung oder in seinem Haus selbst wohnt, kann bei der Steuererklärung eine ganze Reihe von Ausgaben angeben. Die wichtigsten sind:
1. Handwerkerleistungen: Dazu zählen zum Beispiel
- Arbeiten an der Fassade oder am Dach
- Reparatur oder der Austausch von Fenster und Türen
- Wartung oder der Austausch von Heizungsanlagen
- Modernisierung von Küche und Badezimmer
- Reparatur von Haushaltsgegenständen wie etwa der Waschmaschine.
Grundsätzlich erkennt der Fiskus 20% der Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten für Handwerkerleistungen, maximal bis zu 1.200 Euro jährlich, an. Wichtig zu wissen: „Begünstigt sind nur Arbeiten, die im Haushalt des Steuerpflichtigen ausgeführt wurden“, erklärt Jana Bauer vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) in Berlin. Aber: Vor allem bei Reparaturen von Haushaltsgegenständen oder einzelnen Teilen wie Fenster oder Türen kommt es immer wieder vor, dass einige Arbeiten nur in der Werkstatt erfolgen. Hier gilt: „Auch solche Handwerkerleistungen sind in der Einkommensteuererklärung grundsätzlich begünstigt“, erläutert Bauer unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (Az.: VI R 4/18). Dies gilt aber nur für den Teil der Arbeitsleistung, den der Fachbetrieb im privaten Haushalt oder auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen erbracht hat. Die Leistungen in der Werkstatt erkennt das Finanzamt also nicht an.
2. Haushaltsnahe Dienstleistungen: Beauftragt der Hauseigentümer oder die Hauseigentümerin eine sozialversicherungspflichtige oder selbstständig tätige Hilfskraft mit Aufgaben wie etwa Putzen, Rasenmähen, Gartenpflege oder Schneeräumen, kann er oder sie 20% der begünstigten Aufwendungen, maximal 4.000 Euro pro Jahr, gegenüber dem Finanzamt geltend machen.
3. Energetische Gebäudesanierung: Wer als Hauseigentümer*in die selbstgenutzte Immobilie energetisch sanieren lässt, erhält vom Finanzamt eine Steuerermäßigung. Der Fiskus fördert beispielsweise die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken oder die Erneuerung oder den Einbau einer Lüftungsanlage. „Voraussetzung ist, dass das begünstigte Objekt bei der Durchführung der energetischen Maßnahme älter als zehn Jahre ist, dass damit nach dem 31. Dezember 2019 begonnen wurde und die Maßnahme nach dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sein wird, und dass ein Fachunternehmen die jeweilige energetische Maßnahme ausgeführt hat“, sagt Steuerexpertin Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Die Steuerermäßigung für ein begünstigtes Objekt beträgt insgesamt über drei Jahre 20% der Sanierungskosten von maximal 200.000 Euro – das Finanzamt zieht also bis zu 40.000 Euro von der Steuerschuld ab.
4. Modernisierung einer denkmalgeschützten Wohnung: Die Kosten können Hauseigentümer*innen als Abschreibung (AfA) von der Steuer absetzen. Bei Eigennutzung lassen sich 90% der Sanierungskosten über zehn Jahre linear absetzen.
Steuern sparen als Hauseigentümer – Diese Vorteile haben Vermieter*innen
Sie haben eine Immobilie gekauft und vermieten Sie nun? Dann können Sie 2% vom Brutto-Gesamtpreis jedes Jahr von der Steuer absetzen, bis der Gesamtpreis für den Erwerb der Immobilie erreicht ist. Haben Sie für die Immobilie ein Hypothekendarlehen aufgenommen, können Sie als Vermieter*in die monatlichen Zinsen als Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Weitere Möglichkeiten, um als Hauseigentümer*in Steuern zu sparen:
- Mietersuche: Vermieter*innen, die sich ihre Mietenden selbst suchen, können ihre Aufwendungen – etwa Telefonkosten – steuerlich geltend machen. Gleiches gilt für Fahrtkosten, die womöglich entstehen, um Mietinteressierten die Immobilie zu zeigen. Wer Makler*innen für die Mietersuche einschaltet, kann die dafür entstandenen Gebühren von den zu versteuernden Mieteinnahmen abziehen.
- Renovierung oder Modernisierung: Wer als Vermieter*in eine Immobilie renoviert oder modernisiert, kann die Kosten hierfür in voller Höhe als Werbungskosten von der Steuer absetzen – falls es sich bei den Kosten um sogenannte Erhaltungsaufwendungen handelt.
- Nebenkosten: Sowohl die Kaltmieten als auch die Nebenkosten, die Sie als Vermieter*in erhalten, sind als Mieteinnahmen zu versteuern. Dafür können Sie alle in der Nebenkosten-Abrechnung aufgelisteten Ausgaben von den zu versteuernden Einnahmen abziehen.
Wann eine Spekulationssteuer anfällt
Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie und verkaufen Sie nach einem gewissen Zeitraum wieder: Auf den Gewinn, den Sie durch den Verkauf erzielen fällt eine Spekulationssteuer an. Wie hoch diese Abgabe ist, richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz.
Wichtig zu wissen: Die Spekulationssteuer fällt nicht an, wenn Sie das Objekt selbst zum Wohnen nutzen oder genutzt haben. Auch nach dem Ende der Spekulationsfrist – sie beträgt zehn Jahre ab Zeitpunkt des Kaufs – fallen keine Steuern an.
