Mietrecht: Schutz vor Vermietertricks
So umgehen Sie Fallen im Mietvertrag
Der Wohnungsmarkt ist angespannt, da sind die allermeisten Mieterinnen und Mieter oft erleichtert, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben. Deshalb unterschreiben sie nicht selten einen Mietvertrag, der ungewöhnliche Formulierungen enthält.
Doch auch während der Mietzeit arbeiten manche Vermietende mit Tricks oder Täuschungen. Das muss nicht unbedingt immer einen Betrug im strafrechtlichen Sinne darstellen. Dennoch bewegen sich Vermietende regelmäßig in einer Grauzone. Immer wieder bleiben unzulässige Kniffe von Seiten der Vermietenden unbemerkt, und Mieterinnen und Mieter, die ihre Rechte nicht kennen, zahlen ohne Einwände. Oder sie glauben, dass es schwierig ist, unzulässige Tricks nachzuweisen.
Allerdings geht die vermietende Partei auch ein hohes Risiko ein: Wenn Kniffe aufgedeckt werden, muss sie zu viel verlangtes Geld zurückzahlen. Wird Vorsatz nachgewiesen, sind die Folgen sogar noch gravierender. „Die bewusste Umgehung von Mieterschutzregelungen ist ein gefährliches Spiel, das sehr teuer werden kann“, warnt Rechtsanwalt Klaus Zimmermann von der Kanzlei Kleiser Gross Zimmermann in Neustadt an der Weinstraße. „Neben strafrechtlich relevantem Verhalten steht hier auch die Zahlung von Schadensersatz und Schmerzensgeld im Raum.“
Gut zu wissen: Enthält der Mietvertrag unzulässige Klauseln, müssen sich Mietende nicht an die Vereinbarung halten. Das gilt auch dann, wenn sie diese wissentlich unterschrieben haben.
Unzulässige Klauseln im Mietvertrag
Der Mietvertrag ist das Herzstück jeder Mietvereinbarung. Doch gerade hier lauern Fallstricke. Denn Mietverträge können komplex und schwer verständlich sein. Einige Vermietende nutzen dies aus und fügen Klauseln ein, die nicht rechtens sind. Der Deutsche Mieterbund e. V. (DMB) geht davon aus, dass rund 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten.
Zum Beispiel versuchen manche Vermieterinnen und Vermieter, die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung auf die Mietpartei abzuwälzen. Doch diese Pflicht trägt im Allgemeinen die Vermieterseite. Eine Einschränkung der Instandhaltungspflicht des Vermietenden ist die Kleinreparaturklausel. Laut dieser muss sich die Mietpartei an den Kosten für kleinere Reparaturen beteiligen. Der Berliner Mieterverein klärt auf: „Wirksam ist eine solche Klausel nur dann, wenn eine Obergrenze für die Belastung des Mieters genannt wird.“ Nach aktueller Rechtsprechung darf die Reparatur insgesamt nicht mehr als 120 Euro kosten.
Auch Klauseln, die Mieterinnen und Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen in einem bestimmten Turnus durchzuführen, sind in der Regel unzulässig. Vielmehr sollten Renovierungen dann erfolgen, wenn ein Bedarf besteht.
Beispiele für weitere unzulässige Klauseln
- „Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.“
- „Duschen ist nach 22:00 Uhr verboten.“
- „Musizieren in den Mieträumen ist nicht gestattet.“
- „Rauchen in der Wohnung ist untersagt.“
- „Für Schönheitsreparaturen an den Wänden muss die Wandfarbe der Marke XY genutzt werden.“
Mietkaution: Was ist erlaubt?
Eine Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermietenden, falls die Mietpartei Schäden in der Wohnung verursacht, Monatsmieten schuldet oder noch eine Betriebskostenabrechnung ansteht. Die Höhe der Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Ob die Zahlung in Form einer Barkaution, Kautionsversicherung oder Bürgschaft vereinbart wird, ist irrelevant. Klauseln, die eine höhere oder zusätzliche Kaution einbringen, sind unwirksam.
Unrealistisch niedrige Betriebskostenvorschüsse
In Wohnungsinseraten ist regelmäßig nur die Nettomiete angegeben. Doch die „zweite Miete“, die Betriebskosten, kommt noch obendrauf – und sie ist nicht zu unterschätzen. Um die tatsächliche finanzielle Belastung vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages zu verschleiern, setzen einige Vermietende die Betriebskostenvorschüsse häufig für Neumieter unrealistisch niedrig an. Allein die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen im Abrechnungsjahr 2022 im Durchschnitt bei 1,07 Euro pro Quadratmeter (qm) im Monat, wie der Deutsche Mieterbund kalkuliert hat. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die „zweite Miete“ laut DMB monatlich bis zu 2,87 Euro pro Quadratmeter betragen. Eine erste Orientierung für Mieterinnen und Mieter bietet beispielsweise die Betriebskostenübersicht des Deutschen Mieterbundes.
Gut zu wissen: Nicht alle Nebenkosten dürfen auf die Mieterseite umgelegt werden. Wollen Vermietende beispielsweise Bankgebühren, Mietausfallversicherungsprämien oder Kosten für eine Reparaturkostenversicherung abtreten, ist das nicht zulässig.
Kündigung und Eigenbedarf: Wann ist die Kündigung rechtmäßig?
Mietenden steht laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) eine ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende zu. Diese Frist darf nicht verlängert werden. Zulässig ist lediglich ein zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht. Die Mindestmietdauer darf dabei höchstens vier Jahre betragen.
Einer der häufigsten Gründe, warum Vermietende kündigen, ist der Eigenbedarf. Doch nicht jede Eigenbedarfskündigung ist rechtmäßig. Vermieterinnen und Vermieter müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen, dass sie die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen. In vielen Fällen werden Eigenbedarfskündigungen jedoch als Vorwand genutzt, um Mieterinnen und Mieter loszuwerden. „Jede Kündigung im Mietrecht muss gut begründet werden, erst recht eine Kündigung wegen Eigenbedarfs“, sagt Rechtsanwalt Zimmermann. „Nur vorgeschobene Gründe können später zu erheblichen Schadensersatzforderungen des Mieters führen.“
Möblierte Wohnungen: Darf die Miete höher sein?
Besonders in Großstädten sind möblierte Wohnungen beliebt, da sie oft für kurze Mietdauern angeboten werden. Viele Vermieterinnen und Vermieter nutzen die (Teil-)Möblierung außerdem, um höhere Mieten zu verlangen. Allerdings müssen sie sich dabei an bestimmte Regelungen halten. Die Miete für eine möblierte Wohnung darf nicht willkürlich festgesetzt werden, sondern muss in einem angemessenen Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete stehen.
Schutz vor unberechtigten Schadensersatzforderungen
Beim Auszug kommt es nicht selten zu Streitigkeiten über vermeintliche Schäden in der Wohnung. Manche Vermietende versuchen, nicht berechtigte Schadensersatzforderungen geltend zu machen, um die Kaution einzubehalten. Daher ist es ratsam, beim Ein- und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll inklusive Fotodokumentation und Schadensaufnahme zu erstellen.
