Die Wohnung untervermieten
Was Sie wissen und beachten müssen
Die Untervermietung einer Wohnung kann in verschiedenen Lebenssituationen eine sinnvolle Option sein. Doch bevor Sie Ihre Wohnung – oder ein einzelnes Zimmer – untervermieten, sollten Sie sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Suche nach geeigneten Untermieterinnen und Untermietern und den ausgestalteten Untermietvertrag informieren.
In der Regel wird aus einem dieser drei Gründe untervermietet:
- Finanzielle Entlastung: Wenn sich Ihre finanzielle Situation durch Jobverlust, -wechsel oder Scheidung verschlechtert hat, kann die Untervermietung eines Teils der Wohnung helfen, die Mietkosten zu reduzieren.
- Vorübergehende Abwesenheit: Bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder einer beruflichen Versetzung möchten Sie möglicherweise Ihre Wohnung behalten und gleichzeitig Leerstand vermeiden.
- Gemeinschaftliches Wohnen: Die Aufnahme von Mitbewohnerinnen oder Mitbewohnern kann nicht nur die Kosten reduzieren, sondern auch für Gesellschaft sorgen.
Bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten, sollten Sie aber die rechtlichen Bestimmungen kennen:
Offizielle Erlaubnis einholen
Grundsätzlich benötigen Sie die Zustimmung Ihres Vermietenden, wenn Sie Ihre Wohnung oder Teile davon untervermieten möchten. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Paragraph 540geregelt. Ohne diese ausdrückliche Zustimmung riskieren Sie eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Die Erlaubnis sollten Sie schriftlich einholen. Dabei sollten Sie konkrete und ausführliche Angaben dazu machen, warum Sie untervermieten wollen und für welchen Zeitraum. Laut einem Urteil des Landgerichts Berlin reicht es nicht aus, wirtschaftliche Gründe oder eine Abwesenheit ohne weitere Erklärung anzugeben.
Bei berechtigten Gründen ist der Vermieter oder die Vermieterin verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Verweigern Vermietende unberechtigterweise die Untervermietung, schulden diese Ihnen womöglich den Ersatz der entgangenen Untermiete.
Sonderregelungen bei gefördertem Wohnraum
Bei der Untervermietung von Sozialwohnungen und gefördertem Wohnraum sieht es etwas anders aus: Hier ist die Untervermietung in der Regel nur mit ausdrücklicher Genehmigung der zuständigen Behörde möglich. Zudem dürfen die Mieteinnahmen aus der Untervermietung nicht höher sein als die Miete, die der Hauptmieter selbst zahlt.
So finden Sie passende Untermieter oder -mieterinnen
Egal, ob Sie nur ein Zimmer oder die ganze Wohnung untervermieten – die Wahl der richtigen Person ist entscheidend. Wenn die erste Nachfrage in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis erfolglos bleiben sollte, hilft in der Regel das Internet weiter:
- Online-Plattformen wie etwa ImmoScout, Kleinanzeigen, WG-Gesucht oder markt.de bieten die Möglichkeit, gezielt nach passenden Personen zu suchen oder selbst eine Anzeige zu schalten.
- Soziale Netzwerke: Auch hier können Sie fündig werden. Nutzen Sie entweder Ihr eigenes Netzwerk oder treten Sie einer der vielen thematisch passenden Gruppen bei.
- Universitäten und Aushänge: Gerade in Universitätsstädten können Schwarze Bretter oder Online-Portale der Hochschulen hilfreich sein.
Wenn Sie viele Interessenten und Interessentinnen haben, ist es hilfreich, von ihnen eine kleine Bewerbung einzufordern. Zudem sollten Sie die letzten drei Gehaltsnachweise und eine Schufa-Auskunft anfordern, um die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen.
Am wichtigsten ist – vor allem, dann wenn Sie nur ein Zimmer untervermieten – aber das persönliche Kennenlernen. Dabei stellen Sie schnell fest, ob Sie sich mit der Person wohlfühlen oder nicht.
Untermietvertrag – das muss drinstehen
Wenn Sie einen Untermieter oder eine Untermieterin gefunden haben, sollten Sie auf jeden Fall einen schriftlichen Untermietvertrag mit ihm oder ihr schließen. Dieser schützt beide Parteien vor Missverständnissen und rechtlichen Problemen.
Der Untermietvertrag sollte folgende Punkte enthalten
- Parteien des Vertrags: Namen und Adressen von Haupt- und Untermieter.
- Beschreibung des Mietobjekts: Welche Räume werden vermietet?
- Mietdauer: Für welchen Zeitraum wird vermietet?
- Mietzins und Nebenkosten: Höhe der Miete und Regelungen zu Nebenkosten.
- Kaution: Vereinbarungen über die Sicherheitsleistung.
- Rechte und Pflichten: Nutzung von Gemeinschaftsräumen, Hausordnung, Haftungsfragen.
Eine Mustervorlage für einen Untermietvertag finden Sie zum Beispiel beim Berliner Mieterverein.
Auch Ihr Vermieter oder ihre Vermieterin sollte darüber informiert werden, wer einzieht. Dabei sind der Name, die aktuelle Wohnanschrift und die berufliche Tätigkeit der Untermieterin oder des Untermieters ausreichend. Zu den Einkommensverhältnissen oder der Kreditwürdigkeit müssen Sie keine Auskunft geben, da das finanzielle Risiko bei Ihnen liegt.
Sonderfall: Vermietung an Touristinnen und Touristen
„Auch für die kurzfristige Überlassung der Mieträume an andere Personen braucht man eine Erlaubnis“, schreibt der Deutsche Mieterbund. Insbesondere dann, wenn es um die touristische Vermietung geht, gibt es keinen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung. Denn hier geht es darum, Gewinn zu erzielen – und nicht darum, mit anderen Menschen zusammenzuleben oder eine Wohnung zu erhalten, die man sich alleine nicht mehr leisten könnte.
Zudem erfordert die Kurzzeitvermietung einer Wohnung in Städten mit besonders angespanntem Mietmarkt an Feriengäste laut Mieterbund oftmals zusätzliche Genehmigungen der Kommune. Entsprechende Regelungen finden sich in den sogenannten „Zweckentfremdungssatzungen“. Vermieten Sie ohne Erlaubnis an Feriengäste, kann das harte Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung nach sich ziehen.
